30 Octubre 2009
30 de octubre de 2009 Hs. 05:59 - Actualmente hay que contar con el voto de dos tercios de los dueños. Buscan así darles más poder a los propietarios. Además el administrador deberá responder con su patrimonio en caso de perjuicios.
Los conflictos con administradores de consorcios son uno de los temas que más quejas generan. Para intentar modificar esa situación, en la Legislatura porteña avanza una iniciativa que pondrá límites a los administradores. El punto más saliente, y sobre el que ya hay acuerdo, es que su mandato quedará reducido a un año, que podrá ser renovado sólo si el consorcio lo aprueba.
Ahora la actividad se regula por la vieja ley nacional 13.512 de Propiedad Horizontal, que es de 1948. La intención, según se terminó de debatir en la Comisión de Legislación General de la Legislatura, es modificarla y también la más reciente ley 941, que creó el Registro Público de Administradores de Consorcios. Hoy los mandatos de los administradores sólo pueden revocarse en una asamblea de consorcio con dos tercios de los votos: eso casi nunca se consigue. Ahora la ecuación se invierte, y el mandato se limita a un año, renovable por mayoría simple de los votos.
Para lograr más transparencia, los administradores deberán anotarse en el Registro, tendrán que presentar una declaración jurada de sus bienes y deberán tener un seguro para responder con su patrimonio ante un perjuicio económico. Suele pasar que, ante administraciones ineficaces -o fraudulentas- los consorcios tienen pocas chances de recuperar algo.
"Tendrán también que presentar balances y rendiciones de cuentas, que la mayoría no lo está haciendo. Y no podrán aumentarse el sueldo sin autorización. Hoy se manejan como si fueran dueños, en lugar de mandatarios", agregó Samuel Knopoff, presidente de la Federación de Consorcios (FEDECO).
Respecto del dinero, todos los fondos irían a una cuenta a nombre del consorcio. Pero esto no sería obligatorio porque mantener una cuenta implica sumar gastos bancarios, y puede ser que algunos consorcios prefieran evitarlos.
Otro punto relevante es que habrá un sistema administrativo de sanciones, para que los reclamos de los vecinos no vayan obligatoriamente a la Justicia. Así, los consorcistas podrán presentar sus denuncias ante el Registro de Administradores, que podrá disponer desde suspensiones leves y graves, hasta la expulsión del Registro.
La iniciativa contempla además la figura del "administrador voluntario", que abarca a los vecinos que viviendo en el edificio cumplen las funciones de administradores sin percibir honorarios. Para ellos, la normativa es más flexible.
El debate incluye dos proyectos, uno de mayoría con más chances de aprobación (PRO y PJ), y otro de minoría (Coalición Cívica y otros opositores). Coinciden en todos los puntos principales, aunque no se ponen de acuerdo en un tema crucial: la negociación de los salarios de los porteros.
El artículo 14 del proyecto de la oposición les prohíbe a los administradores acordar los sueldos con los encargados. Una queja recurrente de los consorcistas es que quedan afuera de esas conversaciones que afectan directamente sus bolsillos, ya que cuando se fijan los aumentos, se hace entre las tres asociaciones de administradores y el SUTERH, el gremio de los porteros que conduce el peronista Víctor Santa María. En cambio, en el proyecto de la mayoría, que apoya el PRO y el PJ, no dice nada al respecto, con lo cual saldría beneficiado el gremio. Un opositor explicó que algunos legisladores de PRO temían que el artículo 14 fuera cuestionado en la Justicia por el SUTERH, que tiene un convenio colectivo de trabajo nacional, por encima de la ley porteña.
"Más allá de lo que se vote sobre la capacidad de los administradores de negociar salarios, los otros cambios son muy importantes. Queremos que la ley sea sancionada antes de fin de noviembre", dijo el presidente de la Comisión de Legislación, Marcelo Meis (ex PRO y hombre de López Murphy). Para reforzar el consenso, Sergio Abrevaya (CC), cerró: "Lo que la gente más reclama es que el mandato del administrador dure un año, y eso ya está acordado". Según Mónica Lubertino, de PRO, "se logró un amplio consenso entre lo que pedían administradores, las organizaciones de consorcistas y el gremio de los encargados". Para Knopoff "la nueva ley permitirá, a través de una mayor transparencia reducir expensas".
(Fuente)
COMENTARIOS DE LECTORES:
Sobre el proyecto de Ley de Consorcios del diputado Sergio Abrevaya
¿A QUIÉN LE CABE EL DERECHO Y A QUIÉN LA OBLIGACIÓN?
Si hay algo que a los ciudadanos nos debe quedar muy en claro, es para quién se sancionan las leyes. Si una ley es para defender los derechos del consumidor, por ejemplo, no puede hacerse merced a coartar los derechos del productor o del vendedor y, mucho menos, restringir los derechos del consumidor mismo.
Eso, es por un lado lo que hay que tener en cuenta. Por el otro, si las leyes de aplicación de carácter local están por arriba o por debajo de las leyes nacionales. Es decir, si se respeta o no la jerarquía jurídica y constitucional. Ya lo dice el refrán: "donde manda capitán, no manda marinero". Más claro, imposible, y en ese sentido el Dr. Jorge Rizzo, presidente del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal ha sido contundente al decir que toda modificación a una ley nacional la debe hacer el Congreso y no la Legislatura.
Una ley local puede ser muy loable, más que una ley nacional, pero así y todo, es esta última la que jerárquicamente está en la cabeza de la pirámide y, en todo caso, si se quiere hacer una mejora de la ley por haber quedado ésta obsoleta, resultar ineficaz, arbitraria o retrógrada, deberá hacerse de arriba hacia abajo, al contrario que con la ley de representación y mandato que es de abajo hacia arriba.
Si no entendemos estos asuntos primordiales, entonces quiere decir que no entendemos el principio de autoridad y mucho menos el de representación y mandato y ni qué hablar del concepto de democracia.
¿A qué viene todo esto? A que se encuentra en la actualidad un proyecto de ley injustamente llamado "de Consorcios" en concepto de reforma de la vigente 941 de la CABA, promovido por el Dr. Sergio Abrevaya, en carácter de diputado porteño por la Coalición Cívica.
Dicho proyecto de ley, pese a tener en un 95% aspectos muy loables para recortar el poder abusivo de los administradores de consorcios en detrimento de los copropietarios, se contrapone a la 13.512 de propiedad horizontal de carácter nacional por un lado, choca con el inciso "a" del artículo 9º de la propia 13.512 e incluye, dentro de sus articulados y a modo de troyano, subrepticias ingerencias fiscales como así también corporativas, coartando, con ello, el libre ejercicio de la función de administrador amen de imponer a futuro, pesadas cargas económicas sobre las espaldas de los copropietarios a quienes se supone, pretende defender.
¿DÓNDE, CÓMO, CUÁNDO, POR QUÉ?
Un claro ejemplo de lo antes dicho es el punto en que se "obligaría" a los consorcios a crear una cuenta bancaria a su nombre, con el claro propósito de que el administrador no se mande la avivada de obligarlos a depositar en su cuenta privada. De este modo se estaría bancarizando arbitrariamente a todos los consorcios. ¿Por qué? Porque resultaría más loable "PROHIBIR" al administrador que "OBLIGAR" al consorcio con respeto a qué hacer con "su" dinero. De este modo se evitaría la ingerencia corporativa de los bancos "por izquierda" en detrimento de los intereses de los consorcistas. ¿O acaso el corralito no sirvió de escarmiento? Una cosa es que el consorcio sea libremente responsable ante su dinero, otra muy distinta que se lo responsabilice por decreto y otra como hasta ahora, que quede librado a la buena de Dios y la prepotencia o el engaño de los malos administradores.
Otro punto cuestionable: "el seguro de caución" versus "la declaración jurada de bienes" como condición sine qua non para administrar. De esta manera la ingerencia del fisco sería inminente como así también la ingerencia de las aseguradoras. ¿Por qué? ¿Acaso para administrar hay que tener poder adquisitivo o pertenecer a alguna casta como la de los notarios? Porque con ese concepto, el día de mañana, la administración, a modo regulatorio, sólo podrá ser heredable en concepto de matrícula, o esperar una vacante y tener el dinero para comprarla, como es de tácita suposición en el acervo colectivo.
Para colmo de males, dicho artículo fue tomado del repudiado proyecto de creación del Colegio Público de Administradores de Consorcios por considerárselo netamente corporativo, el cual fuera promovido por el "G5" (Grupo de los Cinco), conformado por la Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal (AIERH); Asociación de Administradores Independientes de Propiedad Horizontal (AAIPH); Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHAI); Fundación Reunión de Administradores (FRA); y Unión de Administradores de Inmuebles (UADI).
Otro más: la matriculación. Si la 13.512 como ley "nacional" dice que cualquiera puede administrar, ¿por qué la 941 que es local me obliga a estar matriculado? ¿En función de qué? ¿De un Registro Público que no sirve para nada y ni siquiera es vinculante con las causas penales de algunos administradores que pese a ello figuran como "limpios"? Un Registro Público en el cual por Internet sólo se muestra los datos de inscripción de los administradores pero no refleja nada más que ese formalismo no merece ser llamado como tal.
Otra ingerencia más: la del Estado. En el artículo 12 dice que "El Poder Ejecutivo reglamentará la cantidad de unidades que el administrador estará habilitado para administrar, de acuerdo al patrimonio declarado". Como si el enriquecimiento ilícito de los administradores truhanes viniese por vía de su cartera de clientes y no por vía de los propios ilícitos en donde, para como de males y como en muchos ámbitos de la vida, se observa una ausencia del Estado argentino.
De modo que habría que ser muy cuidadoso con respecto a este proyecto de Abrevaya el cual, de aprobarse en bloque, restringiría el derecho de administrar a unas pocas corporaciones, permitiría la ingerencia de otras ya institucionalizadas y generaría con ello un daño moral y económico sobre los propios consorcistas a quienes dice representar.
Y LOS REGLAMENTOS, ¿QUÉ?
De todos modos, muchos aspectos jurídicos, sean del orden local o nacional, se caen a la hora de los hechos. Ya sea porque no existe una clara y responsable reglamentación respecto a las peculiaridades de los Reglamentos de Copropiedad y Administración, que en muchos de los casos parecen más dispuestos a preservar el precepto oligárquico del administrador como no sea una manera de perpetuarlos a la luz de los hechos.
Por ejemplo, en "todos" los reglamentos dice tácitamente que la presencia del administrador en las asambleas sigue a la obligación de la guarda del libro de actas; y a partir de allí le confiere poderes omnipresentes al punto que lo designan presidente de la asamblea de "los copropietarios", de modo que en determinados casos "desempata" un litigio tal como ser, por ejemplo, la remoción del propio administrador constituyéndose entonces en juez y parte o le confiere carta de ciudadanía para certificar poderes, dando por hecho su presencia compulsiva. En cuál ley lo dice nadie lo sabe, pero lo imponen los reglamentos a fuerza de insistencia.
Otro de los aspectos deplorables es el que niega, por no tener jurisprudencia favorable, la existencia de los Consejos de Propietarios (o de Administración); o en caso de incorporarlos, si así lo fuera, sólo lo harán dándole una función meramente decorativa ya que todo el poder le es conferido al administrador en base a un absolutismo despótico heredado de una vieja concepción patriarcal y monárquica.
Tampoco está reglamentado que al efectuarse el acto de transferencia de dominio un tercero idóneo y ajeno al acto, verifique que el comprador conozca y obtenga una copia del Reglamento de Copropiedad y Administración al cual está subordinada la titularidad del bien inmueble adquirido.
De esta manera se resguardaría, con justa causa, los intereses "reales" de los condóminos adquirentes de un derecho de dominio ya que la mayoría, no tiene idea del "paquete" que está comprando.
Otro aspecto a tener en cuenta es respecto a las mayorías necesarias para "nombrar, ratificar o remover" a un administrador, que en muchas circunstancias son imposibles de obtener como en el caso de edificios torre con mayoría de inquilinos, lo que genera claramente un terreno idóneo para la corruptela administrativa.
Aspectos todos ellos dignos de ser tenido en cuenta a la hora de legislar en beneficio de las mayorías, sin dejar de tener en cuenta las excepciones del caso.
- Gustavo Karcher/.
- www.losconsorcistas.com.ar
- 30/10/2009
